Q：请教各位：一处房产有三个共有人，已发证，当时未约定份额，登记为共同共有。现三个人内部份额有变化，再申请是变更登记，还是转移登记?

　　A：转移登记。

　　B：属于共有类型变更产生的变更登记。

　　C：《不动产登记操作规范(试行)》中明确是变更登记。   

　　D：《不动产登记暂行条例实施细则》第26条规定，“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：……(八)共有性质发生变更的。”

　　Q：这个份额是不是可以多次变更为不同的共有人?都是变更吗?

　　D：份额一旦确定，以后变化就是转移。

　　B：份额增减应当申请转移登记。

　　Q：谢谢!税务观点认为有份额变化，要涉税。

　　E：可以走变更，但是要完税。

　　Q：既然要涉税，应该理解为有转移，没转移不涉税。是不是有矛盾?

　　D：《不动产登记操作规范(试行)》对于国有建设用地使用权及房屋所有权共有性质的变更没有要求必须提供完税证明。

　　C：变更登记不需要。

　　A：如果从共同共有改为按份平均共有属于变更登记，但刚才说的案例是份额发生变化了。

　　Q：什么才是共有性质变化?

　　B：共同共有变为按份共有，反之亦然。

　　Q：税务认为份额变化要涉税，有点矛盾。

　　B：变更其实也有涉及到税务问题的，只不过有些变更属不征税或免征税情形的，需要税务部门认定。

　　C：看来这个问题上各地税务也有分歧啊。

　　D：有税务认为要缴税，有税务认为免税。

　　A：没有分歧。

　　B：份额变化肯定要交税，交契税的要么是赠予契税，要么是买卖契税。

　　D：我们税务认为免税。

　　C：我觉得在共有人之间重新约定份额虽涉税但是变更登记，向共有人之外的转移，是转移登记。

　　E：按份以后共有人之间份额变化也是转移。

　　D：共同共有改为等额按份共有我们做变更登记，按份共有后份额发生变化做转移登记。

　　C：按份共有后不管是共有人之间，还是转移给其他人，都做转移登记，要缴税。

　　点　评

　　李　炜（武夷山市房地产管理处）：

　　根据《物权法》第93、94、95条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有，对于两种共有性质之间转换到底适用什么登记类型一直没有明确的规定，各地在实务操作中也不相同。而在《不动产登记暂行条例实施细则》出台之后，此种争议就应不复存在了。

　　《不动产登记暂行条例实施细则》第26条第8款明确规定共有性质变更为变更登记类型。但又引出了一个新的争议即不等额转换是否需要纳税的问题。因为没有全国统一的规定，各地税务机关也有不同的认识。因此，各地不动产登记机构应该在坚持变更登记的前提下，与地方税务部门沟通是否需要提供完税证明，以避免出现工作失误。 　

　　【来源】《中国房地产》2018年第11期