某市登记机构询问：我们当地有个烂尾的房地产开发项目，已经售出房屋50套，并都已办理了预告登记。因为项目烂尾，法院最近把这个烂尾工程拍卖了，买受人是一家新的开发企业。法院在拍卖公告及裁定书中都明确：项目买受人取得这个项目后，需要履行原开发企业的责任，并协助已经办理预告登记的购房户办理房屋所有权证。现在，新的开发企业持法院裁定书和协助执行通知书前来我中心办理土地使用权的转移登记。所以就有这样几个问题：一是已经售出并办理了预告登记的部分及相应的土地使用权，法院是不是可以作为执行的标的（如果不能，50户购房者零散地分布在各幢建筑物里，土地使用权难以分块切割）？二是购房户的购房合同是否要重新签订？三是要不要办理预告登记的转移登记？

金绍达：预告登记是对现时权利人行使处分权的一种限制，而并无其他的效力，更不能用来对抗公法上的处分行为。法院生效的判决，具有既判力（对于确定判决所赋予的拘束力）与执行力。因此，对已经售出并办理了预告登记的部分及相应的土地使用权，法院可以作为执行的标的。买房人和原开发企业签订购房合同后，在完成商品房转移登记之前，买房人取得的只是债权，并没有取得相应的房屋所有权和土地使用权。法院拍卖的是一个项目，所以项目买受人可以依据法院的生效法律文书和协助执行通知书来办理土地使用权转移登记。

购房户在与原开发企业签订购房合同后，债权已经成立。在这一起诉讼中，法院已经考虑到了债权人的权益，在裁定书中明确了新的开发企业应当履行原开发企业的责任，协助已经办理预告登记的购房户办理产权证书，因而并不需要通过重新签订合同来建立新的民事法律关系。

《不动产登记操作规范》虽然有“因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的”这一规定，但是这应是指预告登记的权利人的变化。因为“预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转”（全国人大法工委编《中华人民共和国物权法释义》第62页）。且在本案中，预告登记对原开发企业的约束已变得没有意义，因而实际上已经不再具有效力，所以不存在办理预告登记的转移登记问题。

为了防止新的开发企业将原来已办过预告登记的房屋再度出售、进而造成错误登记，对原来已办过预告登记的50户，登记机构应在登记簿事先做出类似于预告登记的标识，做出这一行为的依据是法院的裁定书上已有这一内容。