2018年12月26日，住房和城乡建设部发布指导意见，全面推行房屋网签备案制度，明确要求房屋买卖合同、租赁合同以及抵押合同应当进行网签备案。这是对其2015年发布的《房屋交易与产权管理工作导则》的进一步强化。推行网签备案以来，在一定程度上有效地防止了“一房二卖”“重复抵押”等现象。笔者认为，关于不动产交易、抵押网签备案问题，还可以从推行不动产预告登记和实时共享不动产登记信息量等方面着手进行完善。

　　网签备案制度是房地产主管部门提出并实施，从预售商品房买卖合同开始，扩大适用于现售商品房买卖合同，然后适用于存量房买卖合同、房屋抵押合同。根据现有法律法规，仅预售商品房买卖合同的网签备案有相关法律依据，存量买卖合同、现售商品房买卖合同、抵押合同网签备案的依据仅为规范性文件。即：2010年，国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。2015年，住建部办公厅下发《关于印发〈房屋交易与产权管理工作导则〉的通知》（建办房〔2015〕45号），要求现售商品房买卖合同网签参照预售商品房买卖合同网签备案流程办理，抵押合同也纳入网签备案。

　　从合同效力上来，网签备案不是合同成立及生效的条件，且不具备对抗其他合同形式的效力。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高法院关于商品房若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。在司法实践中，法院在审理不动产交易案件时，对于“阴阳合同”的“阴合同（即非网签备案的合同）”效力是予以承认的。可见，网签备案只是行政管理的手段，不是合同的成立要件，也不是生效要件。

　　笔者认为，预售商品房之外的其他网签备案，不宜作为不动产登记要件。不动产登记机构应当认可其他形式的合同，不应要求申请人必须网签备案。2017年5月，银监会和原国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》（银监发〔2017〕20号），明确无需办理没有法律法规依据的合同备案、确认告知等手续，不动产抵押当事人可直接向不动产登记机构申请办理抵押登记。

　　在笔者看来，网签备案也并非实现调控目标的根本手段。对于新建商品房市场的调控，主要是预售许可和现售审批备案制度在起作用，审核批准销售价格和销售时序，网签备案只是执行销售许可的结果。对于存量房市场的调控，出于避税等原因，买卖双方通常会私下另行签订一份反映真实意愿的合同，而网签合同往往无法反映真实成交价格和成交日期，仅成为办理后续不动产登记手续的形式要件。对于有效防范“一房两卖”“重复抵押”的作用，也需要配合后续不动产登记环节方可实现。

　　对此，综合上述问题，笔者建议从以下两个方面改进：
一方面，推行不动产预告登记。预告登记既具有债权属性也具有一定的物权属性，可以对抗第三人，能更好地保障权利人的债权得到实现。网签合同经备案也能产生债权效力，但仅能约束合同双方，一般情况下不能对抗第三人。预告登记法律依据的位阶更高。预告登记有《物权法》等法律、行政法规作为依据，而网签备案仅预售商品房备案有法律依据，其他仅有部门规章、规范性法律文件作为依据，效力较低。预告登记适用范围广泛，可以涵盖网签备案的适用范围。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款，预告登记的范围包括商品房等不动产预售；不动产买卖、抵押；以预购商品房设定抵押权等形式。
        另一方面，实时共享不动产登记信息。登记是不动产物权变动唯一的公示形式，因此不动产登记信息尤为重要。房地产主管部门可以与不动产登记机构实时共享不动产登记信息，实现及时掌握房屋交易、抵押情况的目的，为房地产宏观调控提供支撑。