案情简介

2014年6月5日，陶美如与南通市城镇房地产开发公司签订选房意向书，选购南通市城镇房地产开发公司位于江海佳苑12幢1006室低价位商品房，暂定建筑面积89.32平方，阁楼暂定51.19平方，车库暂定24.32平方，总价暂定307159.42元。陶美如在意向书中还预购江海佳苑9幢1505室建筑面积为143.39平方的房屋。2014年9月3日，南通市城镇房地产开发公司开具江海佳苑12幢1006室销售不动产统一发票，付款方名称为陶美如、收款方名称南通市城镇房地产开发公司、金额为303041.62元。双方办理结算手续后，南通市城镇房地产开发公司即将房屋交付给陶美如。2014年11月21日，陶美如与王智勇签订房地产买卖协议，约定陶美如将其江海佳苑12幢1006室及12幢B116号车库出售给王智勇，成交价款为70万元。2014年8月30日至2014年11月26日期间，王智勇汇入陶美如个人账户630450元，2014年11月21日，陶美如出具收条给王智勇，内容为：今收到王智勇购房江海佳苑12幢1006室的购房款计人民币柒拾万元整（现金支付），收款人陶美如，时间为2014年11月21日。2014年11月26日，王智勇通过网银付给陶美如19200元，王智勇自认该款也包含在收条七十万元中。2015年1月15日，南通利誉物业管理有限公司江海佳苑物业管理处出具证明，证明内容：今证明王智勇购买的江海佳苑12幢1006室商品房已于2014年12月2日开始入住装修。2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。

法院观点（南通市港闸区人民法院（2015）港执异字第00004号）

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。陶美如购买南通市城镇房地产开发公司江海佳苑12幢1006室商品房，已经支付全部价款并实际占有，且办理合同预售备案，虽未办理产权过户登记手续，但本院依法可以查封。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶美如将购买的江海佳苑12幢1006室商品房，在未依法登记领取权属证书的情况下，又将该房屋出卖给王智勇，王智勇至今未能办理房屋过户登记手续。房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。王智勇购买该房屋时应当知道陶美如没有依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王智勇即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除该房屋的查封。