仅凭遗嘱，不能直接办理不动产继承登记

金湖县不动产登记交易中心 李耀

老张夫妇名下有房屋一套，因育有三儿一女，想在去世后将该房屋留给小儿张三，于是立下该房屋由其子张三继承的遗嘱，并对该遗嘱进行了公证。近日，因老张夫妇相继去世，张三持老张夫妇的遗嘱公证书向当地不动产登记机构申请不动产继承登记。登记机构要求张某同时提供涉及其父母全部法定继承人的亲属关系证明，并要求全部法定继承人向登记机构就遗嘱的效力和内容进行查验。
张三认为遗嘱已经公证，登记机构应当直接按照遗嘱内容办理继承登记，遂就登记机构不予办理向法院提起行政诉讼。法院审理认为，登记机构要求对公证遗嘱进行查验，应予肯定，因此驳回张三诉讼请求。

案例点睛
《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
在申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书时，根据以上规定应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。同时做好对相关人员的询问记录，由全部相关人员签字确认。
提交经公证的材料或者生效法律文书，可直接办理登记手续。该条所述经公证的材料应做限缩性解释，即仅指继承权公证书，而应排除遗嘱公证书。遗嘱系单方法律行为，《继承法》第二十条规定，遗嘱人可撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。按照《公证法》规定，公证是公证机构按照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明。遗嘱公证只是对遗嘱的真实性、合法性进行证明。但即使经公证，继承人还可随时变更甚至撤销所立遗嘱，还会因《继承法》规定的法定情形的发生，导致全部或部分失效。在现实生活中，也常常存在被继承人先后订立数份遗嘱（包括公证遗嘱）的情形。在被继承人死亡发生继承时，登记机构若不对遗嘱的内容和效力进行审查而仅凭遗嘱办理，将导致不动产继承登记具有极大不确定性，不利于交易安全，严重损害利害关系人的权益，同时降低不动产登记薄的公信力。中公协2009年出台的《办理继承公证的指导意见》第14条对办理遗嘱继承公证时也要求，遗嘱为公证遗嘱的，公证机构应当对遗嘱内容是否符合法律规定进行审查，并向全体法定继承人核实，核实内容包括询问被继承人有无其他遗嘱或者遗赠抚养协议，法定继承人中有无缺乏劳动能力又没有生活来源的人。因此，由全部法定继承人或受遗赠人对遗嘱的内容和效力进行确认，是实践中对遗嘱进行审查的重要形式。

目前，一些申请人因混淆遗嘱公证书和继承权公证书，而错误地认为仅凭遗嘱公证书即可申请办理继承登记，这种认识需及时纠正，即只有凭继承权公证书才能直接申请不动产登记。举重以明轻，凭公证遗嘱尚不能直接申请不动产登记，根据《继承法》规定立下的未经公证的自书遗嘱、代书遗嘱等，同样需要全体继承人或遗赠人到场，在全体继承人对遗嘱的内容和效力进行确认后，方能申请不动产继承登记。如若继承人对上述遗嘱内容和效力发生争议，则可通过法律途径予以解决。