在房住不炒长效机制的作用下，1-9月全国市场经历了先热后凉的过程，绝大部分热点一二线城市市场趋稳，部分城市出现下行趋势，土地流拍重现，房价下行明显。同时，一些非常规热点城市受“三限”政策挤出效应影响有过热趋势，应引起当地政府关注。
01
土地市场
土地成交量
2019年1-9月，40个大中城市住宅土地市场共计成交建设面积40680万㎡，同比增加14.52%，其中重庆成交1461万㎡居首。从同比来看，40个大中城市中，大连住宅用地成交面积同比增幅最大，达到222.08%。
表：1-9月40个大中城市住宅用地成交量情况
土地成交价格
2019年1-9月，40个大中城市住宅用地平均楼面价为5491元/㎡，同比增长16.65%。其中深圳住宅用地楼面价排名第一，为32455元/㎡；其次是厦门，楼面均价23941元/㎡。 溢价率方面，40个大中城市住宅用地平均溢价率为17.04%，同比下降0.18个百分点。其中合肥在40个城市中平均溢价率居首，达到65.81%，除合肥外，南宁、南昌、哈尔滨、深圳4个城市的平均溢价率都超过了30%。
表：1-9月40个大中城市住宅用地成交价格情况
土地异常交易
在监测的40个大中城市中，有32个城市2019年1-9月出现了住宅用地的流拍现象。其中重庆流拍地块数量最多，达到42宗，该城市经过火热之后，土地市场有降温之势，也反映了当前房企拿地态度愈加保守。
表：住宅用地流拍情况
总体来看，2019年1-9月，监测40城建设用地面积、规划建面、土地出让金、楼面均价均同比去年同期有所增长，溢价率同比小幅下滑。上半年房企融资成本明显下降，土拍市场热情较高；随着下半年房地产行业融资管控趋紧，下半年土拍市场热度逐渐消退，部分城市出现流拍情况。
02
新建商品住宅市场
新建商品住宅成交量
2019年1-9月，40个大中城市新建商品住宅共计成交2043640套，同比去年同期小幅增长0.35%。其中重庆市以152958套居于成交量首位。从同比情况来看，40个大中城市中有23个城市销售套数上涨。其中海口涨幅153.51%居首，珠海、哈尔滨涨幅在100%以上，分别是146.49%、100.86%。三亚商品住宅销售套数同比去年同期下滑最多，为65.66%，无锡、太原、大连等8个城市销售量同比下滑均在20%以上。
表：40个大中城市新建商品住宅成交套数情况
新建商品住宅成交价格
销售均价方面，40个大中城市中上海销售均价居首，达54139元/㎡，深圳53816元/㎡紧随其后。从同比情况来看，40个大中城市中有37个城市销售均价同比增长，其中无锡涨幅最大，达79.80%。合肥、武汉、广州、成都4个城市涨幅在20%以上；三亚、郑州、深圳3个城市销售均价低于去年同期，降幅分别是6.92%、1.89%、0.59%。
表：40个大中城市商品住宅销售价格情况
新建商品住宅出清周期
监测的40个大中城市中，22个城市有相关数据。珠海商品住宅库存较大，目前出清周期在20.20个月。重庆出清周期最短，为4.79个月。
新建商品住宅销供比
监测的40个大中城市中，25个城市有相关数据，其中13个城市销供比大于1，即销售速度快于供应速度。无锡销供比最高，达到1.97，其新增供应量明显小于销售量，新房市场热度较高；宁波在各城市中销供比最低，为0.37，新房市场热度较低。
总体新房市场受限价政策带来的一二手住宅倒挂情况影响，分流了部分二手房客源，市场较为活跃。
03
二手住宅市场
二手住宅价格走势
2019年1-9月，全国房地产市场经历了起伏波折，从上半年的“小阳春”到现在的理性、平稳。国信达二手房指数显示，1-9月全国二手房房价累计上涨1.95%，涨幅较去年同期收窄10.50个百分点。9月全国二手房挂牌价环比上涨0.54%，涨幅扩大0.41个百分点；同比上涨1.31%，涨幅与上月持平。虽然房价仍表现出上涨态势，但市场热情不高，房价上涨乏力。
图：全国二手房挂牌价指数走势
全国40个大中城市中， 6成累计上涨。相比去年年底，全国40个大中城市中有西宁、苏州等25个城市房价累计上涨，除西宁、苏州、宁波外其余城市累计涨幅均在10%以内。受调控政策影响热点城市降温明显，有15个城市房价低于去年年底，一线城市北京、上海、广州以及曾较快上涨的海口、青岛、三亚、贵阳等城市上榜。
表：全国40个大中城市1-9月累计涨幅
供应量
全国40个大中城市中， 仅有南京、深圳、三亚、银川、上海、武汉6个城市挂牌量累计上涨，除南京外其余城市累计涨幅均在20%以内；有34个城市挂牌量低于去年年底，其中济南、合肥、南宁、兰州4个城市挂牌量降幅在50%以上，长沙、长春、西安等13个城市降幅在30%-50%之间，海口、苏州、大连等17个城市降幅在30%以内。
表：1-9月全国40个大中城市挂牌量累计涨幅
考虑二手房交易较为均匀且不受管制，其价格波动更能反映市场真实情况。在精准宏观调控的作用下，市场从“小阳春”回归稳定。
04
租赁市场
租赁市场价格变化
从全国租金指数来看，2015年以来平稳上涨，累计涨幅23.97%，远低于全国二手住宅房价同期累计涨幅80.52%。与二手住宅交易市场不同，2015年以来全国住房租赁市场整体保持稳中有升的态势。国信达数据显示，2019年9月全国租金环比上涨0.01%，同比上涨7.53%。
图：全国出租挂牌价指数和出售挂牌价指数走势
从重点监测的40个大中城市来看，租金水平主要集中在20-40元/月·m²，有北京、深圳、上海、杭州等8个城市租金在40元/月·m²以上，仅有银川租金低于20元/月·m²。其中，28个城市租金同比上涨，苏州租金同比涨幅较大，为9.58%；12个城市租金同比下降，三亚租金同比降幅最大，降幅超过10%。
表：40大中城市租金及同比涨幅
租售比
租售比是国际上用来衡量房地产市场健康状况的重要指标，我国热点城市住宅租金涨幅还无法追上房价上涨的步伐。40个大中城市中有17个城市租售比小于2%，处于较不合理区间。其中，厦门租售比是1.10%，为40个热点城市中最低，市场泡沫水平最高。
表：40大中城市租售比
转自 国信达数据
