商品房买卖司法解释第6条规定的“当事人已经履行主要义务”的理解

第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。　

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

最高人民法院民一庭意见

    《商品房买卖司法解释》第6条第2款规定:“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神,以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示,不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分,而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析,其次应当从合同约定的内容进行考量,最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定
来源：《民事审判指导与参考》第37辑

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用

     按照当事人的约定处理是总的原则，但也有例外的情况，即一方当事人已经履行合同主要义务、对方当事人也已经接受这种情况。也就是说，虽然当事人双方事先约定办理登记备案手续是合同生效的条件，但在实际履行过程中，一方当事人已经履行了主要义务，而对方也已经接受。这里强调的是主要义务，即在合同中具有重要地位、决定合同性质的合同义务，而不是随附义务。在商品房买卖合同中一般多表现为买方支付购房款而卖方收受购房款的行为。当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，表明了当事人对合同的态度。那么一方在这种情况下以未按约定办理登记备案手续为由，主张预售合同未生效，是不能得到法院支持的。对此类问题，《合同法》第36条已明确规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第37条也同样规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该条司法解释第2款正是体现了上述法律规定的精神。

典型案例

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人履行主要义务，对方接受的除外。”案涉两份《房地产预售契约》第十条约定：“本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。”双方当事人在合同中明确约定了合同生效的条件，但双方在合同签订后，并未到广州市房地产交易所办理过审核鉴证手续，而现何浩基、正威公司提供的证据，亦不足以证明正威公司已经向兴盛公司支付了案涉车位购买款项港币7991万元，即本案并无“当事人一方已经履行主要义务，对方接受”的情形，因此，案涉两份《房地产预售契约》并未生效。何浩基依据两份合同起诉兴盛公司，于法无据，原审法院不予支持正确。
案号：最高人民法院（2016）最高法民申3443号

本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷。经查明，农科公司与胡一然、凌海波于2001年12月17日签订了《解除房产买卖合同协议书》，协议解除之前签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。农科公司依据上述《解除房产买卖合同协议书》诉请解除合同，其本意在于请求确认合意解除行为的效力，二审法院经审理确认双方之间的房屋买卖合同关系已经解除并未超出农科公司诉请范围，胡一然、凌海波申请再审主张二审判决超出诉讼请求依据不足。经一、二审法院查明，农科公司与胡一然、凌海波虽然约定以办理公证手续作为《解除房产买卖合同协议书》的生效条件，但农科公司作为履行一方早于2001年12月19日即已按照《解除房产买卖合同协议书》约定，代胡一然、凌海波向广发银行清偿了购房贷款，回购案涉房屋并涂销了抵押登记，应认定农科公司已经履行了《解除房产买卖合同协议书》的主要义务。本案中，胡一然、凌海波既未举证证明其在此后十余年间曾就农科公司的上述房屋回购行为提出异议，亦未举证证明其曾向农科公司主张继续履行原有的房屋买卖合同，二审法院据此认定胡一然、凌海波接受了农科公司关于《解除房产买卖合同协议书》的履行行为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，确认上述《解除房产买卖合同协议书》生效，案涉房屋买卖合同经双方当事人合意解除并无不当。
案号：广东省高级人民法院（2017）粤民申6774、6775号

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