无过错买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权保护

案情概括：

买受人张斌于2005年9月份从蓝天房产开发公司购买50平商铺一间，按照约定缴纳房款，蓝天房产开发公司负责在交付房屋后180日内办理产权证。之后，买受人一直实际使用商铺用于经营，但房产证一直未办理。

蓝天房产开发公司出于资金需要，于2014年12月份，与兰州银行签订了抵押合同并办理了抵押登记，约定由蓝天房产公司所有的房产产权作为抵押，作为向兰州银行借款的抵押担保，担保范围为主合同项下本金1亿和利息。

因蓝天房产开发公司无力还款，兰州银行依法提起诉讼，获得胜诉生效，并于2017年申请执行，执行法院依法裁定，拍卖评估、拍卖蓝天房产公司证书项下，面积为4818.4平方米的房产，拍卖、变卖所得价款由兰州银行天优先受偿。而买受人张斌所购商铺也在上述房产之中

2005年至今，购买蓝天开发公司房产的业主很多，也多次上访，要求尽快办理产权过户手续，但至今未办理成功。众多业主和买受人张斌一样的命运，商铺被法院查封，进行评估、出卖！

案情到这里，是不是感觉很熟悉的一股味道？在房地产蓬勃发展的过程中，开发商私自抵押房产，导致业主受害的纠纷可谓屡见不鲜。

那么，我们就以买受人张斌为例，看看该怎么维权，争取法院不再查封自己的商铺！

律师说：

首先，了解一下，无过错买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权保护的法律依据：

最高人民法院《执行异议和复议案件的规定》，该规定第二十七条为：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条文明确了在抵押权人享有优先受偿权的情况下，以不支持案外人执行异议为原则，但同时也规定了例外情形，符合该规定第二十八条、第二十九条、第三十条的情形即属于第二十七条所指的例外情形之列。其中第二十八条系关于无过错买受人物权期待权保护的规定，第二十九条系关于房屋消费者物权期待权保护的规定，该条系对于弱者的特殊保护条款，目的是为了优先保障公民的生存权，该规则不适用于所有房产类不动产执行异议。

其次，作为买受人张斌应该从以下几个程序和方面举证：

第一步：张斌应以其系案涉房产所有权人为由提出执行异议。

第二步：张斌应提供证据证明：

1、签订的商品房买卖合同合法有效；

2、案涉房屋的价款是否已全部支付的问题；

3、涉案房屋在法院查封之前是否合法被实 际占有；

4、涉案房屋是否非因买受人自身原因未办理过户登记。

那么，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。在本案中，张斌提供了双方的合同、付款记录，实际占有经营，以及多次上访要求办理房产证等四方面的证据，充分证明了可以依据《执行异议和复议案件的规定》第二十九条的规定，申请法院解除查封自己的商铺。

实务提示：

上述案例和分析可以参照以下三个案例：

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2019)最高法民终227号（直接或再次购房）。

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2018）最高法民再311号（以房抵顶工程款）；

 中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2019）最高法民终617号（以房抵顶工程款）

实践中，提起执行异议的申请人，对房屋权益的主张，不仅来自于直接购买的方式，还有以工程款抵顶的房屋，还有通过二次受让得来的房屋，但只要能证明，房屋来源合法，款项支付完毕，不能办证的原因非自身原因造成的，则可以对抗来自抵押权人或申请执行人对房产查封的申请。

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