【裁判摘要】

出卖人与买受人于2010年6月24日签订的买卖房屋合同，是双方真实意思表示，签约时买受人确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地性质已经发生变化，买受人合法占有并实际居住使用案涉房屋，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。出卖人将该房屋出卖后，一直未提出过异议，直到拆迁时才有此诉讼。民法总则第七条明文规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”如果认定买卖房屋合同无效，鉴于恢复原状的法律后果失信者反将获益，故对出卖人确认买卖房屋合同无效的主张不予支持。

【裁判文书】

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民事判决书
（2018）内04民终5709号
上诉人（原审原告）：黄秀莲，女，1955年12月23日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。
被上诉人（原审被告）：梁艳霞，女，1955年1月7日出生，蒙古族，退休职工，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：阿尔木，内蒙古兴合律师事务所律师。
上诉人黄秀莲因与被上诉人梁艳霞确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院（2018）内0421民初4923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄秀莲上诉请求：撤销内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院（2018）内0421民初4923号民事判决，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。事实与理由：原审法院对于案件基本事实未查清。首先，“涉案房屋附属土地性质”未查清。上诉人是天山镇民安区的农民，上诉人1980年初没有房屋居住的情况下，向村委会提出申请，经核实、批准给上诉人宅基地，同年在该宅基地上建造了三间大房，小房五间，即便在2010年6月24日被上诉人购买了房屋，也没有对房屋进行翻建、装修。一审法院根本不顾涉案土地是宅基地的这一客观事实，亦未查明该土地的性质。其次，“被上诉人是城镇居民的身份”未予核实。我国房屋买卖适用“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及土地买卖，而根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。事实上，上诉人与被上诉人不属于同一集体经济组织成员。再次，被上诉人的“房产证”是违法取得的。根据《登记管理条例》第85、86、87条的规定，宅基地上的房屋可以转户办理房屋所有权证。申请房屋所有权转移登记必须提交宅基地使用权证，被上诉人也认可该宅基地使用权证已丢失，同时被上诉人是城镇居民，不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，该房屋登记机构不应给办理产权登记转移。因此，被上诉人的“房产证”取得是违法的，一审法院未予审查。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。
被上诉人梁艳霞辩称，本案事实是2010年6月24日，被上诉人与本案上诉人黄秀莲及其丈夫邹宝玉（已去世）各签订一份《买卖房屋合同书》，约定将涉案房屋出售给被上诉人，价款两万元。房款交付完成后，2010年7月2日被上诉人在上诉人的协助下向房屋登记管理部门登记并取得了“蒙房权证阿鲁科尔沁旗字第XXXX号”房产证。双方买卖房屋合同生效后，被上诉人将涉案房屋使用至拆迁为止，期间上诉人从未提出过任何异议。2010年6月24日，被上诉人和上诉人及其丈夫签订的合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫及损害国家、集体或第三人利益的事实。合同内容完全符合法律的规定。上诉人认为一审法院未查清涉案房屋附属土地性质。但是一审法院判决已经查明了涉案宅基地的性质。因为一审法院认定被上诉人提交的证据认定：房屋所有权证是在上诉人的协助下办理，并取得了房屋产权证，证明涉案的土地取得方式为“出让”，属于坐落在国有土地上的房屋，可以买卖。这是一审法院依据被上诉人一审时提供的房产证来认定的事实。上诉人认为被上诉人是城镇户口，不能购买涉案房屋，但根据被上诉人的房产证性质看，涉案房屋属于大产权，是国有土地上的房屋，而集体土地上的房屋不能办理大产权证。根据《内蒙古自治区小城镇规划建设管理条例》二十九条、三十条和三十一条的规定，集体土地上建设的房屋是要核发村镇房屋所有权证。并且目前任何法律没有禁止买卖国有土地上的房屋。我国施行“房地一体”原则，房随地走、地随房走。但是根据双方签订的合同，买卖是房屋，既然是涉案宅基地是国有土地，国有土地上的房屋可以买卖，宅基地应当随房走。上诉人认为被上诉人的房产证是违法取得，但是办理房产证的时候是上诉人协助办理的，并且办理房产证程序合法，当时上诉人未提出异议。根据《物权法》第十七条的规定，不动产权物权证是权利人享有不动产的证明，也是唯一证明，到目前为止，被上诉人持有的房产证是合法有效的，涉案房屋的权利人为被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求。
黄秀莲向一审法院起诉请求：1、判令被告与邹宝玉签订的买卖房屋合同书无效；2、判令原、被告签订的买卖房屋合同书无效；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告称2010年6月24日，被告与邹宝玉（原告前夫，已故）签订的买卖房屋合同书一份，将原告所有的房屋出售给被告，同时将房屋坐落的宅基地使用权出售给被告。此后，被告又找到原告，又签订买卖房屋合同书一份，约定将房屋及宅基地使用权出售给被告，该房屋及宅基地使用权均系原告个人财产，邹宝玉将房屋及宅基地使用权出售给被告属于无权处分。梁艳霞是城镇居民，无权购买农村房屋及宅基地使用权，故诉至人民法院。庭审中，原告补充事实及理由，以上两份合同意思是一件事情，内容是买卖房屋，房屋都是建在宅基地上的，诉讼请求法院确认以上两份合同无效（合同里的乙方梁艳霞是城市市民户口）就是买卖房屋合同书。原告于2018年4月26日起诉来院。另查明，原告与邹宝玉将位于阿鲁科尔沁欧木伦路东羊毛衫北的房屋出卖给被告，并协助原告办理了过户手续。邹宝玉于2012年8月29日去世。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原告未提举有效证据证明涉案房屋系其个人财产，涉案房屋附属土地为集体土地，从而证明邹宝玉出卖房屋系无权处分，其与邹宝玉分别与被告签订买卖房屋合同书将涉案房屋出售给被告并协助被告办理过户手续的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告要求确认其与邹宝玉与被告签订的两份房屋买卖合同书无效的诉讼请求，该院不予支持。判决:驳回原告黄秀莲的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是2010年6月24日所签订的两份买卖房屋合同是否有效。经审理查明，上诉人与被上诉人于2010年6月24日签订的买卖房屋合同，是双方真实意思表示，签约时被告确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地性质已经发生变化，买受人合法占有并实际居住使用案涉房屋，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。上诉人将该房屋出卖后，一直未提出过异议，直到拆迁时才有此诉讼。民法总则第七条明文规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”如果认定买卖房屋合同无效，鉴于恢复原状的法律后果失信者反将获益，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人黄秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄秀莲负担。
本判决为终审判决。
审   判   长   赵　杰
审   判   员   牛占龙
审   判   员   陆广华
 
二〇一九年一月三十日
书   记   员   岳子杨
转自  齐鲁家事