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原创： 法律家  法律家  前天

【中 法 码】行政法学·依申请行政行为·行政登记·资源行政登记·土地权属登记·使用权初始登记 (a04050401011)

【关 键 词】行政　土地　行政登记　如实　齐全　实质性审查　隐瞒　虚假材料

　颁发　土地登记　撤销

【学科课程】行政法学

【知 识 点】土地使用权 行政登记 审查义务

【教学目标】掌握土地使用权登记的法定程序，明确土地管理部门的法定义务。

【裁判机关】江苏省南通市中级人民法院

【程序类型】行政二审

【案例效力】被国家法官学院《中国审判案例要览》(2010年行政审判案例卷)收录

 

【案例信息】

【案    由】土地/行政登记

【案    号】 (2009)通中行终字第0134号

【判决日期】2009年12月09日

【审理法官】 王锡明 赵苏君 郁娟

【上 诉 人】 中国工商银行股份有限公司如皋支行（原审第三人）

【被上诉人】 沈XX（原审原告） 如皋市人民政府（原审被告） 钱XX 陈XX（均为原审第三人）

【上诉人代理人】 吴迂（江苏南通冠华律师事务所）

【被上诉人代理人】 宗卫兵（江苏奔月律师事务所）

 

 

【争议焦点】

申请人申请土地使用权登记，地方政府土地登记部门受理后，未查出申请人提供虚假材料的事实，即颁发土地登记证，该登记行为应否予以撤销。

【裁判结果】

一审法院判决：撤销市政府向钱XX颁发的国有土地使用权证书。

如皋工行不服一审法院判决，以沈XX的起诉超过了法定的起诉期限，市政府的颁证行为合法有效，其基于对市政府颁证行为的信赖，向案外人发放了抵押贷款并对本案所涉土地使用权办理了抵押登记手续，一审撤销市政府的颁证行为将直接影响其抵押权和债权的实现。原审判决认定事实及适用法律错误为由，提起诉讼，请求撤销原判，驳回沈XX的诉讼请求。

市政府辩称：钱XX在申请办理国有土地使用权证时所提供的证明材料不齐全，致使市政府错误登记，原审法院判决撤销并无不当，请求二审维持原判。

沈XX辩称：市政府颁证前未对钱XX提供的材料进行严格审查，所作颁证行为违法，应予撤销。本人在得知被诉行政行为后及时提起了行政诉讼，其起诉未超过法定的起诉期限。如皋工行的债权可另行求偿。请求二审维持原判。

钱XX辩称：沈XX等人均同意以钱XX为代表办理受让、产权变更登记手续，市政府向钱XX颁发国有土地使用权证并无不当。原审判决撤销被诉行政行为不当，请求二审依法予以改判。

陈XX辩称：市政府将涉案的土地使用权登记在钱XX一人名下错误，原审判决予以撤销并无不当。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判要旨】

申请人申请土地登记证时，应当如实提供齐全的证明材料。同时，地方政府土地登记部门在受理申请后，应当对申请人所提交的证明材料进行实质性审查。因申请人隐瞒事实提供虚假材料而颁发土地登记证，该登记应予以撤销。

【法理评析】

根据国家土地管理局的《土地登记规则》第六十六条第（二）项规定，当事人提供的证明材料不齐全的，土地管理部门不予受理土地登记申请。本案中，钱XX在申请土地登记时，隐瞒了其与沈XX等人共同出资竞得氧化铁黄厂工业用地、厂房、办公用房、生产设备、原辅材料等整体资产的事实，直接以个人名义申请氧化铁黄厂工业用地的土地使用权，并登记在自己名下。钱XX未提交齐全、真实的证明材料，存在一定过错。市政府应在受理土地登记后，对钱XX提供的证明材料进行必要的审査，其未查明事实即颁发土地登记的行为，存在过错。该登记不符合法律规定，应予以撤销。

【适用法律】

国家土地管理局1995年《土地登记规则》第六十六条 有下列情形之一的，土地管理部门不予受理土地登记申请：

（一）申请登记的土地不在本登记区的；

（二）提供的证明材料不齐全的；

（三）不能提供合法证明的；

（四）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；

（五）按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的；

（六）其他依法不予受理的。

【法律文书】

行政起诉状 行政答辩状 行政上诉状 行政上诉答辩状 律师代理意见书 行政一审判决书 行政二审判决书

【思考题和试题】

1.简述土地使用权的概念。

2.简述土地使用权登记的法定程序。

3.土地管理部门在办理土地使用权登记时应审查哪些内容。

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《行政判决书》

上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司如皋支行（以下简称如皋工行），地址：如皋市如城镇中山路396号。

负责人：张明，该支行行长。

委托代理人：吴迂，江苏南通冠华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈XX。

委托代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：如皋市人民政府，地址：如皋市行政中心。

法定代表人：姜永华，市长。

委托代理人：平四勇，如皋市国土资源局干部。

被上诉人（原审第三人）：钱XX，1950年生，汉族，如皋市人，如皋市中璟化工有限公司股东和原法定代表人，现在江苏南京浦口监狱服刑。

被上诉人（原审第三人）：陈XX，年生，汉族，如皋市人，如皋市中璟化工有限公司（以下简称中璟公司）股东，现在江苏南京浦口监狱服刑。

上诉人中国工商银行股份有限公司如皋支行因与被上诉人沈XX、如皋市人民政府、钱XX、陈XX土地行政登记一案，不服江苏省南通市中级人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王锡明担任审判长，审判员赵苏君，代理审判员郁娟参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

2004年6月29日，被告如皋市人民政府向第三人钱XX颁发了皋国用（2004）第558号国有土地使用证，该证载明位于如皋市袁桥镇何庄村，面积为22510.21平方米的国有土地使用权人为钱XX，用途为工业。

2004年3月24日，拍卖机构和市国土局发出将原国营如皋氧化铁黄厂产权拍卖的公告，原告等5人委托钱XX作为代表参加竞买，受让了原国营如皋氧化铁黄厂的国有土地使用权和企业产权，4月25日，钱XX作为代表办理了产权转让和资产交接手续。4月29日，原告等中璟公司股东召开创立大会，形成书面纪要，明确将上述国有土地使用权列入公司的资本公积。6月29日，钱XX隐瞒股东6人共同受让资产的事实，将上述国有土地使用权登记在自己名下，被告在事实不清的基础上进行的土地登记行为侵犯了原告等股东的财产权，故请求判决撤销被告向钱XX颁发的皋国用（2004）第558号国有土地使用证。

2004年3月，本政府及市改制办批准土地使用权参照破产企业处置办法对外出让，市国土局委托拍卖机构拍卖国有土地使用权，4月12日，拍卖机构与钱XX签订拍卖成交确认书，确认钱XX为涉案土地使用权的买受人。后钱XX持拍卖成交确认书申请土地使用权，并按照有关规定交纳了土地出让金，与市国土局签订国有土地使用权出让合同，并申请土地登记，本政府经审查后向钱XX颁发国有土地使用证。本政府颁证的事实清楚，证据充分，程序合法，并未侵犯原告的合法权益。请求驳回原告的诉讼请求。

钱XX述称：土地等资产是通过合法途径取得的，并没有采取不正当手段领取国有土地使用证，被告颁发的皋国用（2004）第558号国有土地使用证是合法的，请求予以维持。

陈XX述称：土地等资产是通过合法途径取得的，但不应登记在钱XX名下，而应登记在中璟公司名下。

如皋工行述称：我行于2008年2月29日以钱XX名下的房地产作为抵押向钱磊发放350万元个人经营贷款，如皋市房地产监理所和如皋市国土资源局办理的房屋和土地他项权证均合法有效，因此我行据此发放的此笔贷款手续合规合法，我行的合法权益应予保护。

江苏省如皋市人民法院经公开审理査明：2004年3月24日，如皋市国土资源局与南通华隆拍卖有限公司发布公告，主要内容为定于2004年4月8日上午举办拍卖会，拍卖标的为原国营如皋氧化铁黄厂工业用地、厂房、办公用房、生产设备、原辅材料等整体资产。4月7日，原告沈XX及汤凤莲、万国海、贲井学、钱XX推荐钱XX为代表，办理拍卖会的报名手续，缴纳参拍保证金，参与并负责拍卖的相关事宜。4月12日，钱XX作为买受人代表竞得原国营如皋氧化铁黄厂的上述整体资产，与南通华隆拍卖有限公司签订拍卖成交确认书。当日，沈XX、汤凤莲、万国海、贲井学、钱XX、陈XX、章科红7人签署委托书，载明全体股东共同出资受让原国营如皋氧化铁黄厂产权，委托钱XX签署产权转让合同和办理工商注册登记、换证换据等手续。同日，钱XX等6人与如皋市农科所签订产权整体转让合同，钱XX作为受让方代表在转让合同上签名。4月25日办理资产交接手续。4月29日，钱XX、陈XX、万国海、汤凤莲、贲井学、沈XX召开中璟公司创立大会，形成书面纪要，明确公司注册资本200万元，6名股东以受让的原国营如皋氧化铁黄厂净资产和货币资金7361.41元出资，出资比例为：钱XX55%，陈XX、万国海、汤凤莲、贲井学各10%，沈XX5%，企业的国有土地使用权列入公司的资本公积。同日，制定公司章程。5月8日，验资机构出具验资报告，载明筹办中的中璟公司已收到全体股东缴纳的注册资本合计入民币200万元整，其中，以净资产出资1 992 638.59元，以货币出资7 361.41元。5月18日，南通市如皋工商行政管理局向中璟公司发出公司变更核准通知书，次日，中璟公司领取了企业法人营业执照。

2004年6月24日，如皋市国土资源局以皋国土资（2004）处出字50号文件批复同意将位于如皋市袁桥镇何庄村（原国营如皋氧化铁黄厂使用的）工业用地22510.21平方米出让给钱XX使用。同日，国土资源局与第三人钱XX签订国有土地使用权出让合同，钱XX缴纳了契税等费用。6月26日，第三人钱XX申请土地登记，提交了国有土地使用权出让合同、皋国土资（2004）处出字50号批复、供地方案审批表、关于使用土地的申请报告、市政府办公室办文单、如皋市农科所“关于国营如皋氧化铁黄厂改制土地使用权处置”的请示报告、原国营如皋氧化铁黄厂改制方案请示、拍卖机构的公告、拍卖成交确认书等资料，被告如皋市人民政府的土地登记部门经审査后认为“初审过程符合要求，结果正确，同意土地登记”，于2004年6月29日向第三人钱XX颁发皋国用（2004）第558号国有土地使用证。

原告沈XX认为被告的土地登记行为侵犯了原告等股东的财产权，于2009年7月2日向本院提起行政诉讼。

另查明，2008年2月29日，第三人钱XX的儿子钱磊与如皋工行签订个人借款担保合同，主要内容为如皋工行向钱磊发放350万元个人经营贷款，钱磊以钱XX名下的房产及本案所涉土地使用权作为抵押，办理了房屋和土地使用权抵押登记手续。

又查明，2007年3月28日，中璟公司的股东经协商，同意将万国海、汤凤莲、贲井学的股权原值转让给钱XX，4月26日，南通市如皋工商行政管理局核准变更登记，股东由原来的钱XX、陈XX、万国海、汤凤莲、贲井学、沈XX6人变更为钱XX、陈XX、沈XX，钱XX的出资额为人民币170万元，陈XX的出资额为民币20万元，沈XX的出资额为人民币10万元。

上述事实有下列证据证明：

原告提供的证据有：

1.公司变更核准通知书；

2.皋国用（2004）第558号国有土地使用权证书；

3.参与竞买报名情况说明、委托书；

4.南通华隆拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书；

5.产权整体转让合同；

6.产权转让资产交接书；

7.中璟公司创立大会纪要；

8.中璟公司章程；

9.中璟公司股东决定；

10.验资报告；

11.南通华隆拍卖有限公司出具的受让确认书；

12.如皋市农科所2004年6月28日出具给如皋市国土资源局的报告；

13.中璟公司交纳契税的完税证；

14.中璟公司2004年9月14日的说明。

原告的上述证据证明钱XX、陈XX、沈XX等6人共同受让原国营如皋氧化铁黄厂的土地使用权及其他资产，创立中璟公司的事实，同时也证明中璟公司的6名股东一致同意将本案所涉的国有土地使用权列入公司的资本公积的事实。

被告提供的证据有：

1.土地登记审批表；

2.土地登记申请书；

3.原国营如皋氧化铁黄厂的土地使用证书；

4.契税完税证、缴纳土地出让金的收据；

5.地籍调查户主身份证明；

6.地籍调查表；

7.国有土地使用权出让合同；

8.皋国土资（2004）处出字50号同意土地出让的批复；

9.供地方案审批表；

10.建设用地规费清单；

11.第三人钱XX关于使用土地的申请报告；

12.市政府办公室办文单；

13.如皋市农科所“关于国营如皋氧化铁黄厂改制土地使用权处置”的请示报告；

14.原国营如皋氧化铁黄厂改制方案请示；

15.市长办公会纪要；

16.拍卖机构的公告；

17.拍卖成交确认书；

18.土地估价报告。

结合原告所提供的证据审查发现，被告所举上述证据证明第三人钱XX申请土地登记时未如实向土地登记部门提交与土地登记有关的全部资料，导致被告所属的土地登记部门错误登记的事实。

第三人如皋工行提供的证据有：

1.钱磊的借款借据；

2.还款协议及具有强制执行力的债权文书公证书；

3.个人借款担保合同；

4.皋房权证字第00046375、00046376号房屋所有权证书；

5.皋国用（2004）第558、559号国有土地使用证；

6.皋房他字第20080404号房屋他项权证书；

7.皋地他项（抵押）第2008-113、2008-114号土地他项权证书；

8.钱XX委托钱磊办理房产和土地抵押登记手续的委托书及公证书。

上述证据证明钱XX之子钱磊以钱XX名下的房地产作为抵押向如皋工行借350万元个人经营贷款，并办理抵押登记的事实。

江苏省如皋市人民法院经公开审理认为：从本案有关证据看，受让原国营如皋氧化铁黄厂的土地使用权等整体资产的是钱XX、陈XX、沈XX等6人，设立中璟公司时全体股东明确将土地使用权列入公司的资本公积，也即明确本案所涉的国有土地使用权为中璟公司资产，土地使用权人应为中璟公司，而第三人钱XX未经相关权利人同意，将该土地—使用权转到其个人名下既违反公司法的有关规定，也损害了原告与其他股东的合法权益。

本案被告所属的土地登记部门在办理土地登记时主要依据的是第三人钱XX提供的拍卖机构与钱XX签订的拍卖成交确认书及钱XX与国土管理部门签订的国有土地出让合同、缴纳出让金及有关税费的凭证等资料，钱XX未向土地登记部门提交钱XX等6人参与竞拍并受让、交接的资料，未提交中璟公司全体股东创立大会纪要、公司章程、验资机构的验资报告及工商部门核准登记资料等重要法律文件，即钱XX隐瞒了钱XX、陈XX、沈XX等6人共同受让原国营如皋氧化铁黄厂的土地使用权等整体资产的重要事实，属于《土地登记规则》第六十六条规定的提供证明材料不齐全的情形。正因为第三人钱XX未如实向土地登记部门提供证明材料，隐瞒了重要事实，导致土地登记部门将本应登记在中璟公司名下的国有土地使用权错误地登记在第三人钱XX名下，故被告向第三人钱XX颁发的皋国用（2004）第558号国有土地使用证依法难以维持。

江苏省如皋市人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目之规定，作出如下判决：

撤销被告如皋市人民政府向第三人钱XX颁发的皋国用（2004）第558号国有土地使用权证书。

案件受理费50元，由被告如皋市人民政府负担。

上诉人诉称：沈XX的起诉超过了法定的起诉期限，如皋市人民政府的颁证行为合法有效，上诉人基于对如皋市人民政府颁证行为的信赖，向案外人发放了抵押贷款并对本案所涉土地使用权办理了抵押登记手续，原审判决撤销如皋市人民政府的颁证行为将直接影响上诉人抵押权和债权的实现。原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原判，判决驳回沈XX的诉讼请求。

被上诉人辩称：如皋市人民政府辩称：钱XX在申请办理国有土地使用权证时所提供的证明材料不齐全，致使如皋市人民政府错误登记，原审法院判决撤销并无不当，请求二审维持原判。

沈XX辩称：如皋市人民政府颁证前未对钱XX提供的材料进行严格审查，所作颁证行为违法，应予撤销。沈XX在得知被诉行政行为后及时提起了行政诉讼，其起诉未超过法定的起诉期限。上诉人的债权可另行求偿。请求二审维持原判。

钱XX辩称：沈XX等人均同意以钱XX为代表办理受让、产权变更登记手续，如皋市人民政府向钱XX颁发国有土地使用权证并无不当。原审判决撤销被诉行政行为不当，请求二审依法予以改判。

陈XX辩称：如皋市人民政府将涉案的土地使用权登记在钱XX一人名下错误，原审判决予以撤销并无不当。

江苏省南通市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

江苏省南通市中级人民法院经审理认为：（1）如皋工行在二审中提出的沈XX起诉超过法定起诉期限的上诉理由，属于其在二审中提出的新主张，由于其未向本院提出在一审中不予主张的正当事由，故二审对此主张不再予以审査。（2）钱XX在申请土地登记颁证时，有义务向登记颁证机关如实提供涉及本案土地使用权属变动的全部证明材料。钱XX隐瞒了沈XX等人共同受让包括本案土地使用权在内的拍卖资产的真实情况，直接申请将该宗土地使用权登记在钱XX一人名下，其申请存在重大过错。如皋市人民政府在钱XX未如实全面提供权属，将涉案土地使用权登记在钱XX名下，属行政行为主要证据不足。原审法院判决撤销被诉行政行为正确，二审应予维持。上诉人如皋工行及被上诉人钱XX认为被诉颁证行为事实依据充分的理由不能成立，本院不予支持。

江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人如皋工行负担。

 

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