【提出问题】
        审判实践中，遇到房地分别抵押时，法院该如何认定和处理？
【权威解答】
        根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。
       在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。
       应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
【特别提醒】
        1.仅约定以建设用地使用权或建筑物设定抵押的处理方式：
        《物权法》第182条允许当事人对担保财产作出特别约定，如抵押合同约定仅以建设用地使用权设定抵押，并且明确约定不包括其上建筑物的，应当认定抵押权仅及于建设用地使用权；反之，如果抵押合同约定仅以建筑物设定抵押，并且明确约定不包括建设用地使用权的，应当认定抵押权仅及于建筑物。
        在明确约定仅对建筑物设定抵押而不包括建设用地使用权或者仅对建设用地使用权设定抵押而不包括建筑物的，由于“房地一体”，实现抵押权时，应将房地产同时拍卖，分别计价，建筑物或者建设用地使用权抵押权人只能就建筑物或者建设用地使用权卖得价金优先受偿。
       2.建设用地使用权抵押后新增建筑物抵押的特别规定：
        《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”抵押权人对新增建筑物的价款，只能作为普通债权人行使权利。
【观点来源】
      ——见最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第61条和《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第368页