转自 土地观察

问

一商品房住宅小区，因建成时间较早，大宗土地证一直留在开发商手中未交回。现在，办理不动产统一登记要求“房地合一”，应如何登记该小区的土地权属？

答

房地一并处分原则是我国法律、行政法规确立的不动产物权变动重要原则。《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城镇国有土地出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物所有人或者共有人，享有该建筑、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

“房地一并处分”可以确保“房地权利主体一致”，防止房屋所有权人与土地使用权人不一致导致房地物权行使上的冲突，进而影响物权权能的具体实现。因此，从法律上看，开发商开发的小区房屋出售完成后，所出售房屋占用范围内的建设用地使用权已一并转移给业主，相应土地权利应转移登记为业主共有。如果原先登记簿没有进行转移登记记载，应按照依职权更正登记程序通知开发商办理更正登记，开发商不予配合或查无音讯的，可以公告后依职权对土地权利主体办理更正登记。