根据预告登记法律特性，抵押权预告登记并不是抵押权登记，不具有优先受偿性，实务中大多数法院也不认可其优先性，这一点已有不少司法判例，特别是载于《最高人民法院公报》2014年第9期的中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案认定，“房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权”，具有很强的指导、引导意义。

  由于司法裁判规则基本否定了抵押预告登记的优先受偿性，实务中抵押预告登记权利人在购房人办理了抵押预告登记后即发放贷款，为了保证贷款的安全性，往往要求开发企业提供担保，并预存保证金。开发商预售的目的就是尽快回笼资金投入后期的项目建设，如要求开发商对已预售房屋提供保证金则失去了预售制度的意义。

  如何能既让购房人按揭贷款，也让银行的债权有所保障，同时也不至于让开发企业承担较大的资金压力？笔者根据对相关制度的分析，提供以下思路：可在购房人和银行办理抵押预告登记后，由开发商以购房人所购房屋向银行办理在建工程抵押，担保的主债权为购房人的购房贷款。也就是说，此时在建工程抵押的抵押权人为银行，借款人为购房人，抵押人为开发商，主债权合同就是购房人的购房借款合同。另需特别说明的是，此时的在建工程抵押是在预告登记后设立，根据《物权法》第20条的规定，须预告登记权利人即购房人同意，故办理此类在建工程抵押需由预告登记权利人即购房人出具同意的意见。在房屋建成具备本登记条件的，可由购房人转本登记后向银行设定现房抵押，替换开发商之前设立的在建工程抵押。这一思路的实现需具备一定条件，仅供参考。

  【来源】《中国不动产》2017年第4期

  【作者】湖北省十堰市不动产登记中心 胡锦秋

转自 房政在线