案   例

  1993年2月，甲公司与县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，有偿受让800亩国有土地开发旅游和房地产项目，并办理了《国有土地使用证》。但由于种种原因甲公司的规划方案一直未批复；1994年该地区被修至附近的省级高速公路所封闭，施工车辆无法到达。2006年6月，县政府以土地闲置为由做出无偿收回甲公司土地使用权的决定，并注销了已核发给甲公司的国有土地使用权证，并将诉争土地出让给乙公司，并为其办理了《国有土地使用证》。甲公司不服提起行政诉讼，诉请人民法院撤销县政府无偿收回土地和注销土地登记行为，恢复其原土地证的效力。人民法院一审认为造成土地闲置的责任不在甲公司，做出判决撤销了县政府无偿收回国有土地的决定。县政府不服，提起上诉。二审法院认为，造成土地闲置二年以上责任在于甲公司，随后判决撤销一审判决。甲公司不服，向上级人民法院申请再审。

  疑   惑

  1、注销不动产登记行为可否撤销？

  2、注销登记行为撤销后原不动产登记能否恢复？

  关于注销不动产登记行为能否撤销的问题，在现行法律行政法规层面没有具体规定。2003年11月，最高人民法院针对广西高级人民法院请示做出的《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》指出，房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。2008年建设部发布的《房屋登记办法》第81条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。统一登记之前，上海、广州、深圳等地方关于房地产登记的地方法规中都规定了撤销登记。

  关于撤销注销登记行为后是否应自然恢复原不动产登记问题，在部分地方立法中有所规定，如：《上海市房地产登记条例》第64条规定，行政机关做出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院做出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。从法理和实践做法来看，注销登记行为被撤销后，是否恢复原不动产登记，需要分情况处理：一是对于注销登记后不动产权属发生变动的，涉及注销之后的不动产交易行为和登记行为的效力认定，以及善意取得问题，此类情形下是不能恢复原不动产登记的；二是对于注销登记后不动产权属未发生变动的情况下，个人认为应当可以恢复原不动产登记行为，但是，要履行一定的内部和外部程序，以体现登记行为的严肃性，这方面也有待于在制度上做进一步完善。

  本案中，再审法院认为，逾期开发争议土地应属“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”的法定情形，县政府无偿收回国有土地使用权及注销土地登记行为违法；对于甲公司持有《国有土地使用证》的效力及其所涉土地的归属问题，由于涉案土地已经出让，原有《国有土地使用证》的效力能否恢复，取决于乙公司取得上述土地是否合法或者构成善意取得，该问题不属于本案审查范围，需通过其他途径另行解决。判决：撤销二审法院判决；撤销县政府无偿收回决定。

  【来源】《中国不动产》2017年第5期

  【作者】国土资源部不动产登记中心 钟京涛

转自  房政在线