在登记前对当事人的身份审查、材料审核需严格审慎，以达到准确登记、履职到位、规避风险的目的

  随着国家司法部2016年发布 《关于废止司法部、建设部〈关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》，我国在继承、受遗赠房产的物权变动登记申请中要求强制公证的时代一去不返。

  根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条，公证与否是当事人的自由选择。因而，登记机构在登记前对当事人的身份审查、材料审核需严格审慎，以达到准确登记、履职到位、规避风险的目的。

  遗产处分方式

  《继承法》规定继承和遗赠是处分被继承人遗产的两大方式，就继承而言，公民继承不动产有两种方法、四种途径。

  方法一：遗嘱继承。途径 1：遗嘱继承。

  方法二：法定继承。途径 2：协商继承；途径 3：公证继承；途径 4：诉讼继承。

  对遗嘱继承的，参照2014年第8期最高人民法院公报中法院认定的事实，如果当事人提供了与被继承人的死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等证明材料，以及能证明书面遗嘱真实性的司法鉴定，登记机构应对申请人的转移登记予以受理办理。

  公证继承、诉讼继承因申请人持有公证机构、法院的生效文件和文书，不用赘述，下文将根据《不动产登记操作规范》（以下简称《规范》），对协商继承中登记机构的做法做相应的分析。

  资格和材料审查

  申请人身份的认定。《规范》规定，要提供“所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明”。如何确定当事人有无隐瞒？笔者认为，根据依申请原则，可以在当事人的申请书、提供的户口簿或公安机关销户记录、死者生前单位证明等材料中，判断两者之间的关系及关联性，在与登记机构的谈话笔录中可以进行询问确定，不作过度审查。

  申请人提交的子女、父母、兄弟姐妹的亲属关系的认定。《继承法》所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。而公安机关所开具的亲属关系证明无法穷尽所有可能的亲属关系。但登记机构并不具备侦察权，也没有义务去穷尽所有可能的亲属关系，甚至申请人本人也无法提供证据证明其全部亲属关系。因此，笔者认为，结合实际情况及成本效益原则，在要求申请人提交被继承人户籍所在地公安机关所出具证明的前提下，可根据该证明记载的内容及申请人其他亲属反馈的信息，来确定相关继承人范围。如果真的出现了其他特殊情况，比如有未能查到的非婚生子女出现，则可通过诉讼方式解决其遗产继承问题。但应当明确，尽到合理审慎审查职责的情况下，登记机构是不存在过错的这一点，登记机构有必要与当地法院、公证部门充分沟通。

  申请人提交的死亡证明的出具机关认定。《规范》明确规定，“被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等”。对于“其他能够证明被承人或受遗赠人死亡的情形”，笔者认为，鉴于我国国情，可根据各地情况考虑将村、居委会等基层组织出具的证明纳入其中，作为参考依据之一。

  申请人行为能力的认定。《继承法》规定，无行为能力人的继承权、受遗赠权，由他的法定代理人代为行使。限制行为能力人的继承权、受遗赠权，由他的法定代理人代为行使，或者征得法定代理人同意后行使。实践操作中，登记机构并不会一律要求所有继承取得不动产的登记申请人提供有关其行为能力的相关文件。这个问题更是一个实践判断问题，需要对相关工作人员进行一定的教育培训，使其具备一定的职业敏感性。对无异常的申请人，可不必提交行为能力证明，通过视频录像及要求其本人声明其为完全民事行为能力人，以尽到登记机构的审查职责。对提交材料时精神状态、语言表达明显异常的申请人，对年龄较大且听力、视力及精神状态不佳的申请人，应当要求其提供健康证明，以证明其具备相应的行为能力。为了避免申请人对此项要求提出异议，登记机构可与医疗机构、辖区的基层群众自治组织建立工作机制，通过多角度确定一个现实可行又便民高效的有关行为能力认定的制度。

  协商继承业务流程

  不动产登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿，在办理中可针对协商继承的业务特点对工作程序进一步细化。

  为什么要调查，调查什么？法定继承一般在没有遗嘱遗赠协议的前提下适用，因此需要各法定继承人均声明确认其不存在遗嘱遗赠的情形。法定继承中，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。被继承的不动产原则上应当由同一顺位继承人共有。但实践中，也会出现各继承人之间通过货币补偿方式或因考虑到一方对被继承人生前尽到更多照料义务，而将其继承权放弃，最终使得登记申请人成为唯一的不动产继承权人的情况。此时需要提交其他继承权人放弃继承权的书面声明。另外，在办理登记前，需要所有继承权人同时到登记机构进行谈话询问，再次确认各继承权人之间对登记事项已知悉且无异议，并做书面记录签字认可。

  为什么要会审，会审什么？考虑到继承的复杂性，一些情况下会要求受理申请人申请后，与之约定所有当事人到登记机构指定场所进行谈话，接受登记机构询问，并留下照片、影像资料。考虑当事人集齐到来不易,可规定问询谈话由前台一线受理人员及后台审查人员当场组成会审小组，审验申请人提交的材料，梳理亲属关系，决定谈话人员，形成谈话笔录，综合审查决定可以办理的，即出具不动产登记受理收件单；不可以办理的，当场出具不动产登记不予受理告知书、不动产登记补充材料通知书。

  为什么要公告，在什么场所公告？《规范》规定“对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。”考虑到不动产登记机构门户网站的公示，一般人不会随时关注，可在门户网站公示的同时，到不动产所在地的村、居委会张贴公示，以扩大知情范围。

  现阶段，从事不动登记工作的一线工作人员水平、能力不尽相同。要加强政策法规的学习，做到依法依规、审慎审查，维护群众权益，清正廉洁守住底线，从而规避登记风险。

  【来源】《中国不动产》2017年第5期

  【作者】江苏省涟水县国土资源局 李敏