《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（包括五个附件）明确了共有建设用地使用权、共有宅基地使用权、共有土地承包权的相关登记问题，但对共有地役权、共有抵押权的登记问题并未涉及。笔者认为，对此问题进行探讨并予以明确具有重要的现实意义。

  相关法律依据

  对共有不动产权利，除共有所有权的情形外，《物权法》第105条还规定，“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”。根据物权法定原则，法律上存在共有地役权、共有抵押权的情形，而实践中也存在家庭成员、个人合伙的合伙人共同享有地役权、抵押权的情形。因此，必须有共有地役权、共有抵押权的公示方法，也即共有地役权、共有抵押权的登记。

  登记的必要性

  考虑到现实中存在共有抵押权、共有地役权的情形，若不建立共有抵押权、共有地役权登记制度，不动产登记体系是不完善的。而从明晰不动产权属的角度看，进行共有地役权、共有抵押权的登记也是非常必要的。   

  需要强调的是，对共有地役权、共有抵押权进行登记是确保交易安全的需要。

  共有不动产权利与单独不动产权利有诸多不同之处。在法律关系上，共有不动产权利包含对外关系和对内关系，单独权利则不存在对内关系；在权利行使方面，共有不动产权利与单独不动产权利也有不同，特别是在处分权方面。《物权法》第97条规定： “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如果登记簿上记载了共有抵押权、共有地役权，基于不动产登记的公示作用，交易相对人可以降低交易风险，如抵押人转让抵押财产时，其可以根据共有抵押权登记，从而注意转让抵押财产是否经所有抵押权人同意；供役地权利人变更、解除地役权合同时，其可以根据共有地役权登记，从而注意是否与所有地役权人协商一致。如不进行登记，则不能体现共有抵押权、共有地役权的共有属性，无法保障交易安全。

  登记的具体内容

  参照对共有建设用地使用权、共有宅基地使用权、共有土地承包权登记的相关要求，进行共有抵押权、共有地役权登记时，应当记载共有人、共有类型（按份共有、共同共有）、份额（仅针对按份共有）等登记内容。

  【来源】《中国不动产》2017年第5期

  【作者】福建省莆田市国土资源局秀屿分局 方永辉